地价6592元精装2.5万 成都首个TOD住宅让人“高不可攀”？
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12月7日，成都首个TOD住宅项目陆肖麓鸣九天取证了，精装单价2.5-2.8万/㎡，且户型面积在170㎡—238㎡之间。作为成都首个入市的TOD住宅项目，陆肖站从一开始就备受关注。
楼盘档案
楼盘名称：陆肖TOD鹿鸣九天
物业类型：住宅、小高层、高层
建筑面积：170~238㎡
绿化率：35%
开盘栋数：二块地鹿鸣苑（1、3-9栋）
房源套数：356套
开发商：成都高新区陆肖轨道城市发展有限公司
物业公司：成都轨道万科物业发展有限公司
物业费：4.5元/㎡
楼梯户比：2T2
装修状况：清水/精装
楼盘位置：成都高新区吉龙路699号
面积段偏改善
最低总价400万起
陆肖TOD的住宅楼盘项目名为麓鸣九天，据了解有三块住宅用地，共165亩，分布在高新体育中心西侧和吉龙路南北两边。其中第一批次即本批次取证开售的地块占地约61亩，容积率仅1.8，由8栋楼组成，楼间距约为63米，和吉龙路距离约50米。从以上数据可看出，陆肖TOD住宅的定位是明显偏改善的。
陆肖TOD效果图
本批次共计房源356套，楼层为15-16层，户型面积共有三个：170㎡、203㎡、238㎡，均为2T2户。其中170㎡为精装交付，203㎡和238㎡为清水交付。最低层高为3.15米，所有楼栋的一楼为全架空。并且整个地块的楼栋均呈南北排布，采光、通风条件都可以，外立面均采用干挂石材，综合条件品质还不错。
不过，从面积段来看，麓鸣九天的第一批次与年轻的刚需购房人群关系不大。最小面积为170㎡，最低总价都超400万。当前高新南的主力成交面积段为110-130㎡，而麓鸣九天推出的建面170-238㎡产品，“壕”改属性明显。
据了解，陆肖站TOD拿地时间为2019年1月，均底价成交。
6592元/㎡和3334元/㎡的底价，虽该地块将构建以地铁陆肖站为核心的10分钟生活圈，配备多条地铁线路，并配建商办、商业、住宅，但2.5-2.8万/㎡的单价、170㎡起的户型、400万起的总价，把一大部分刚需及刚改挡在了门外。
周边二手房均价2.1万
还有一个极致“网红盘”
在高新新川板块，由于区位较成熟，在售项目不多。封面新闻记者在二手房平台查询到， 周边北大资源颐和翡翠府、朗基和今缘等楼盘，在二手房市场的均价在2-2.2万/㎡左右，而领馆国际城、黄金时代、卡斯摩广场等刚需楼盘，目前的二手房售价在1.7-1.8万/㎡不等。
此外，目前该区域内新房市场方面，绕不开一个“网红”楼盘——中建天府公馆。到底有多“红”，从往批次开盘中可略知一二。
2019年5月，中建天府公馆首批次开盘，清水价均价：1.3-1.5万/㎡，在房价2万+的高新区，该项目备受追捧。总共吸引了4600多人报名；第二批次产品带装修，单价上涨到18000元/㎡，有超过2000人报名；2019年底，第三批次开盘，建面115-177㎡，单价跟上批次持平，依然吸引了1700多人报名，普通购房者中签率仅为15.3%。
资料显示，中建天府公馆所在的地块并不是一个新地块。最初是由园丁地产旗下成都埃德凯森置业有限公司在2010年以挂牌方式取得，当时埃德凯森拿下的两宗地总计460.04亩，成交楼面价约为695.5元/平米。
2017年1月18日，中建三局西部投资有限公司通过股权收购的方式，以楼面价5000元/平米获得其中342亩土地，就是现在的中建天府公馆项目。
在高新区新川的黄金地段，却拥有亲民的开盘价格，正是中建天府公馆受人追捧的原因所在。据悉，新一批次预计会在近期入市，价格还会不会有惊喜，我们拭目以待。
3个TOD项目将陆续入市
5个TOD项目股权转让
据悉，陆肖TOD麓鸣九天只是一个开始，接下来还将有双凤桥TOD凤舞七里、中环TOD十里风和、梓潼宫TOD梓潼四季等陆续入市。
2020年7月，成都轨道集团对外披露了14个TOD综合开发项目，包括陆肖站TOD、行政学院站TOD、昌公堰站TOD、梓潼宫站TOD、 双凤桥站TOD、万盛站TOD、四川师大站TOD、三岔站TOD、马厂坝站TOD、新津站TOD、廖家湾站TOD、幸福桥站TOD、双流西站TOD、龙潭寺东站TOD。
在这次TOD招商推介会上，披露了陆肖、梓潼宫、双凤桥、崔家店4个项目年内将入市亮相，昌公堰、行政学院、廖家湾、新津、万盛这5个TOD项目将试水“股权合作”。
目前，昌公堰和行政学院TOD 66%股权均已转让，被保利12.88亿和万科7.46亿接手。
去年7月3日，成都轨道城市发展集团有限公司以1069万元/亩底价拿下218.45亩（出让面积约208亩）住兼商用地，即为昌公堰TOD项目，总价约为22.25亿，折算楼面地价6415元/㎡。如今转让66%股权，交易价款达12.88亿，需在《产权交易合同》生效之日起5个工作日内一次性付清；此外，还要分3期偿还项目借款和利息，利率8%。
而行政学院TOD这块地，也是去年7月，成都轨道城市发展集团有限公司以8370元/㎡底价拿下289.18亩（出让面积约212亩）住兼商用地，成交总价约27.27亿元。如今转让66%股权，被万科约7.46亿接手。
从股权已转让的两个TOD项目来看，除了竞拍成本，还有额外的债务成本，项目获取成本较高，预计后期入市价都不会低。
也就在4天前，12月4日，旭辉以42271.38万元报价成功接手新津轨道城市发展有限公司66%股权，即为新津TOD。
与此同时，万盛TOD、廖家湾TOD也正在转让的路上，与此前的66%的部分股权转让不同，万盛TOD将转让100%股权。
股权转让对TOD的影响
目前来看，对股权转让的TOD项目来说，引入品牌房企合作开发不算坏事，尤其是商业运营能力优秀的房企。如果项目整体建设、招商、后期商业运营等方面都很优质，那这个TOD基本稳了。因此，对合作伙伴有较高的要求，很大程度上也能促成项目更好地建设运营，或是一个双赢局面。
不过也有一些问题值得讨论，大部分TOD项目土地为住兼商性质，有大量居住用地，或带来非常可观的住宅房源量。且众所周知TOD土地相对廉价，购房者对后期的商品房价格有一定期待。而开发商对TOD股权的高度热情，使其最终以较高的溢价成交，加上要偿还的债务，实际成本已经被提高不少。
置业建议
TOD模式（Transit-OrientedDevelopment），是以公共交通为导向的发展模式，其中的公共交通主要是指火车站、机场、地铁、轻轨等轨道交通及巴士干线，然后以公交站点为中心、以400~800米（5-10分钟步行路程）为半径建立中心广场或城市中心，其特点在于集工作、商业、文化、教育、居住等为一身的“混合用途”，提高土地利用率，兼顾职住平衡。
从陆肖TOD的位置和区域发展来看，位于新川及中和的交界处，再加之靠近大源、金融城板块，自身又是TOD打造，区域发展优势是明显的。但约400万起的总价，还是会让不少人觉得“高不可攀”，而真正有购买力的这部分人群，选择面却是比较宽的，也更挑剔。
预计高新区在年底会有一波楼盘入市，不管附近的金隅·金成府，以及将要取证的中建天府公馆，还是天府一街的中洲锦城湖岸，万科公园五号，整个市场中400万和以上级的改善型产品不少，这部分的深度改善型用户选择面较大，也更挑剔，对于麓鸣九天这样的TOD型项目是否接受，这是一个问题。
最后，从TOD的产品特性来说，未来TOD改变的不仅是交通出行方式，更是生活方式，包括居住区的选择。虽然我们的城市越来越大，但是通过TOD的打造，就能拉近时空距离，同时提升城市品质。
在此宗旨上，不管是商业、教育、医疗城市配套，还是地铁的轨道交通，都更应让更多阶层的人群能够享受TOD带来的便利与舒适，从这一点上说，首次置业的年轻人群和家庭结构变化必须换房的首改人群，则更适合便利交通、配套的产品，对于他们，对面积段和总价会更加敏感。
而陆肖TOD鹿鸣九天本批次170-233㎡的户型，却把大部分刚需及刚改挡在了门外。从上文的TOD股权转让来看，预计未来入市的TOD项目价格都不会太低。
