洞悉2021楼市走向 从读懂2020成都土拍开始
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最近几天，成都楼市的话题中心是不断给出惊喜的“网红盘”，在此之前，则是价格让人惊讶的“网红地块”。
尽管2020年还有两周才结束，但今年成都土拍市场的特点已经非常明显。12月17日，第18届“榜样中国·封面-华西房产TOP50”城市发展论坛即将隆重举行云发布。在楼市岁末大考进入倒计时之际，我们按下暂停键，以“CITY COVER丨致城势 智未来”为主题，邀五湖四海的同心同行者们，相聚云端，聚焦楼市发展，智联城市未来。
站在岁尾回首过去，土地市场哪些数据值得关注？哪些变化值得留意？封面新闻记者梳理成都2020年前11月公开拍卖的土地供应及成交情况，从三大维度解读土拍，洞见2021年的成都楼市。
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量缩价升
土地均价约6694元/㎡，较2019年上浮19.54%
封面新闻数据统计，2020年1-11月，大成都通过公开拍卖方式总共供应土地159宗地，面积合约11838亩。其中，7宗因故终止出让，2宗流拍，其余地块全部成交，总成交面积11323亩，总成交金额1019.4269亿元。
同比2019年1-11月数据，供应缩量29宗，面积减少3392亩，土地出让金增长87亿元。
价格方面，大成都2020年1-11月公开拍卖土地，平均成交单价约6694元/㎡，平均溢价率14.87%。
这比大成都2019年度土拍成交均价5600元/㎡，上浮约19.54%；对比溢价率，2019年度为14.6%，两年基本持平且均未超过15%。
单宗土地数据，2020年1-11月成都共产生32宗万元单价地，最高楼面价为20700元/㎡，这是目前成都最高成交楼面价；产生15宗总价15亿元以上的地块，最高成交总价为46.6504亿元。
回顾2019年，全年产生37宗万元单价地，最高楼面价为19800元/㎡；产生18宗总价15亿元以上的地块，最高成交总价为60.5964亿元。
数据统计截至2020年11月30日，主要统计成都公开拍卖的土地，挂牌等不在统计范围内。
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“熔断”加持
土地溢价率走低，配建比续竞激烈
为防止土地单价过高从而推高房价，促进房地产市场平稳健康发展，成都于2016年底启用土拍“熔断”机制，并在后续不断调整升级。
进入2020年，土地出让方式愈加严格，“设置土地最高限价+竞配建并无偿移交统筹住房面积比例”的拍卖方式成为常规之举。
封面新闻数据统计，2020年1-11月大成都通过“最高限价+续竞配建”方式拍卖的土地不下40宗，且不仅被使用于中心城区土拍中，更被推及至三圈层，各圈层均有触底最高限价转续竞的土拍案例。
值得注意的是，在“最高限价+续竞配建”基础上，11月成都还启用了“双限地”拍卖方式，即不光限制了最高地价，还限制了土地未来可售住房清水最高销售均价。这是“双限地”成都土拍首秀，也是成都土拍“熔断”升级的又一标志。
整体来看，尽管有“限价 续竞”等竞拍规则要求，地块竞拍仍较激烈，房企参拍热度较高。1-11月进入续竞配建的地块，最终配建并无偿移交租赁住房面积比区间在0.5%-23%，加上这部分配建成本，土地实际楼面价远高于名义上的成交楼面价。
纵观时间轴，10-11月使用“熔断”的频次最为密集。其中单11月，成都便有17宗土地采取“最高限价 续竞配建”的方式拍卖，有11宗触底“熔断”。
“熔断”之下，土地溢价率呈走低趋势，均在15%以下，竞价热度更多转移至续竞过程中。
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拿地愈难
三方阵营各有斩获，本地国资房企居多
房企方面，民企、国企/央企及本地国资平台房企各有斩获。但整体来看，以本地国资房企居多，民企延续前两年态势，拿地难度大、表现平淡，三方阵营拿地区域有所区分。
其中，一圈层土地多由本地平台房企竞得，如人居、轨交、城投、锦江统建、空港置业等，势头迅猛。其余圈层，主要由品牌房企摘得，如德商、龙湖、花样年、蓝光、佳兆业等熟面孔，亦有海伦堡、港中旅、炎华置信、龙光、合信、大陆等久未在成都公开拿地的企业。
外来房企中，近两年新入蓉的五矿、正荣、深业泰然、融侨等，拿地意向显著。
去年联合金成曲线入蓉的浙系房企德信，在今年也独立抱得成都土储归。此外，隆基泰和在今年成都土地市场表现也相当积极。
封面新闻记者 毛茂沙
