183户住房中有53户改成小旅馆，任性“住改商”为何难管？
四川在线
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“小区183户住房，竟有53户改成了旅馆民宿。”近日，有网友在“四川省网上群众工作平台——问政四川”上反映，位于成都市武侯区万高都市欣城小区“住改商”问题严重，有不少住户把住房改成旅馆民宿，有的甚至改成群居房，导致人员复杂，私拉电线，噪音污染等问题，存在较大的安全隐患。该问题已经存在十余年，小区居民曾多次向有关部门反映这一情况，但问题始终得不到解决，这些旅馆民宿仍在营业，甚至老板宣称自己经营的是“网约房”，“不受监管”。
情况究竟如何，记者实地调查采访。
矛盾
一夜报警四次，小旅馆与居民多次爆发冲突
“不久前，隔壁住改商小旅馆的住客把烟头丢进我们家阳台，差点点着窗帘，要是房子烧起来就酿成重大火灾事故了。这已经是今年以来第三次发生这种事了，实在让人忍无可忍。”家住成都市武侯区万高都市欣城小区的业主杨先生感到非常气愤，说起自己近年来在该小区居住的经历，就直呼“恼火”。
在他的印象中，从十年前开始，小区内就陆续有人把住房改成小旅馆经营，后来越来越多。因为人员复杂、私接电线、噪音扰民、环境脏乱等问题，业主与旅馆老板已经不知爆发了多少次冲突，“比较近的一次爆发冲突是在10月19日晚上，当晚业主报警4次。”
近日，记者来到万高都市欣城小区走访调查。在大厅等待电梯的时间里，就有两拨人拖着行李走了进来。业主表示，“一眼就能看出来他们都是旅馆住客”。
该小区除1到5楼为临街商铺外，6至27楼均为住宅房。记者坐电梯到6楼，驻足不到一分钟，就有小旅馆老板推开门推销起了“网约房”。
跟随老板走进房间，记者看到原本套三的住宅被隔出7间房，每个房间配有独立卫生间，售价50-60元不等。原餐厅位置是“前台”，悬挂着“网约房”等字样，墙上大屏幕显示着房内房外公共区域的实时监控画面。记者表示不满意，需要再看看时，老板主动降价并表示楼上还有一套房也是自己的，让记者再去挑选。
小旅馆把住宅隔出7间“酒店式”房间，每个房间还带卫生间
从6楼往上走，记者看到几乎每一层楼都至少有一家旅馆或民宿，有的把指示牌张贴在电梯口对面。在一些楼层的楼梯间，还能闻到尿骚味，地面、墙面有清理过脏污的痕迹。
记者在多个民宿酒店预订平台上输入该小区名字，搜出了多家“民宿”“公寓”，每晚住宿费20元到100元不等。下面有不少负面评论，如“脏乱差，与图片相差十万八千里”“半夜有人吵架”“不停有人敲门，甚至老板不打招呼就直接开门”等，附上的照片是一间间挨着的小隔间，床铺是上下铺。
民宿酒店预订平台上，有不少关于万高都市欣城小区小旅馆的差评
从居民们展示的照片中也可以看到，这些所谓的民宿公寓中，有的在面积十余平米的客厅，设置至少8个铺位，其他房间里，铺位数量从4个到6个不等。业主们表示，随着小旅馆的住客越来越多，有把厨房改成卫生间造成管道堵塞的，有客厅改成群租房男女混住的，有住客半夜敲错房门打扰休息的……“小旅馆越多环境越差，环境越差越多人把房子租出去改造成小旅馆，形成恶性循环。”
小旅馆把厕所改成了格子间公共厕所，一个房间里安置了数张高低床
记者碰到一名外卖员，提到这里的居住环境都直摇头，表示，“接到这里的订单很头疼，大楼里面很混乱。”
调查
“住改商”和旅馆经营都有严格要求，但此处许多小旅馆没有达到
万高都市欣城小区紧邻新南门汽车站，离最近的地铁站只有一两分钟的步行距离。业主们告诉记者，正是因为交通便利，许多人才选择住在这里。然而，交通便利也成了一把“双刃剑”。最开始，有把住房改成办公场所的，再后来小旅馆就呈爆发式增长。据该小区业主和物业统计，183户住房中已经有53户改成了小旅馆，将近三分之一。
让居民们气愤的是，这些小旅馆开业，从未征求过其他业主的意见。记者查到，2021年起施行的《中华人民共和国民法典》中规定，“业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。”而在民法典之前施行的物权法，就有此条规定。
对此，记者从市场监管部门也得到证实，“这种小区里面‘住改商’的民宿，除非得到业委会认可，或者经有利害关系的业主一致同意，能够出具证明，否则我们不会给予登记。”一名在四川省市场监管部门工作的人士表示。至于小区里部分小旅馆营业者为何拥有营业执照，“也许是很多年前开出来的。”该人士猜测。
小区6楼内仍在营业的小旅馆
实际上即便有营业执照，在高层建筑里开设民宿，也并不是合法之举。2019年文旅部发布的《旅游民宿基本要求与评价》提出，“经营用客房不超过4层”。2022年该行业标准上升为国家标准。
此外，开设旅馆、民宿等，除了营业执照，还需要其他相应的证照。《旅馆业治安管理办法》规定，“申请开办旅馆，应取得市场监管部门核发的营业执照，向当地公安机关申领特种行业许可证后，方准开业”。四川出台的相关法规还进一步明确，经营主体需要提交公安机关消防机构或公安派出所出具的消防安全检查合格证明等7项申请材料。
“如果缺乏公安、消防备案等后续手续，即便有执照也不能经营，这里面重要的不是办执照，而是后续的许可。”市场监管部门人士表示。
“这些小旅馆基本没达到这些要求。”业主杨先生说，该小区于2001年建成，除1楼到5楼为临街商铺外，6到27楼均为住宅房，这些小旅馆就藏身在6-27楼中，并且从来没有征求业主们的意见。
追问
业主投诉十年未果，“网约房”成监管盲区？
各种规定都有，但为何“卡”不住“任性生长”的小旅馆呢？对此，小旅馆老板周先生给出的解释是，此前小区没有业委会，征求意见无门，于是“先经营着走”。
万高都市欣城小区没有成立业委会，那是否就不用征求意见呢？
“一般来说由小区业委会代表业主行使权利，但是在没有成立业委会的情况下，需要社区、街道等基层组织牵头，按照民法典规定，双方一同协商解决。”四川师范大学法学院副教授甘露说。
针对小旅馆带来的困扰，业主们近十年来也不断向武侯区公安分局、区市场监管局、区消防大队、区住建交局等单位反映问题，希望清退这些小旅馆。“每次反映之后，相关部门往往把问题推给属地，玉林街道办、华西坝派出所来过，当时是叫停了，还有小旅馆老板被拘留、处罚过，也有的把门口牌子摘了，但实际上还是在正常营业，问题没有彻底解决。”
万高都市欣城小区大厅门口，社区张贴了醒目的宣传语
为什么十年来这些小旅馆都取缔不了？记者致电武侯区公安分局，对方表示该片区归华西坝派出所治理。华西坝派出所接通电话后，表示“不清楚”，让记者咨询一位社区民警。该社区民警电话始终未能拨通。
新南路社区人员向记者透露，就在不久前，武侯区委政法委、区委网信办等11部门以及玉林街道、华西坝派出所对在万高都市欣城开展了联合整治，将该小区内经营的此类民宿、公寓称为“网约房”。上述小旅馆老板周先生表示，他经营的就是“网约房”，因而“不受监管”。
记者了解到，近年来的确兴起了一种在网上预订并完成交易，对外提供住宿服务的房源，统称为“网约房”。目前，我国尚无专门的“网约房”管理法律法规，相应的法律性质、监管部门、管理办法及处罚措施等，均没有明确规定。
按照相关行业规定，如将“网约房”定性为旅馆业，则经营者应根据《旅馆业治安管理办法》，取得市场监管部门核发的营业执照，并向当地公安机关申领特种行业许可证；如将其定性为租赁房屋，则经营者应根据《租赁房屋治安管理规定》，持相关证件向房屋所在地公安派出所申请登记，经审核符合出租条件后向公安派出所签订治安责任保证书。
对此，甘露认为，在相关法律法规亟待完善之时，不免有经营主体企图钻空子，“网约房”不是法律概念，它的预约和支付方式虽然有所改变，但经营性质没有变，仍是从事住宿。行政执法部门不能被这个名称所困住，而应该根据其实际经营活动来定性，依法果断采取相应的行政执法措施。
记者发稿时，传来新消息，居民告知，相关部门已采取了一定措施，比如公安部门取缔了几家小旅馆，在四十多家小旅馆门上贴了整改通知，但这些小旅馆仍在继续经营。在多个网络平台上，记者也仍能搜出万高都市欣城小区中正在经营的民宿、公寓。后续整治情况，四川在线记者也将持续关注。
